本文来源:时代财经 作者:陈泽旋
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“有朋友中了,我没中”,尽管符合购房资格,但运气却没有眷顾董林,他需要从7000余名对手中脱颖而出,而这一切无法借助“钞能力”,只能靠运气。
4月17日,中洲控股成都公司公布中洲锦城湖岸的购房人名册,面向社会公开发售的33套200平方米以下房源,一共吸引了7075组买家登记,包括1194户普通家庭和5881户无房(棚改)家庭,整体中签率低至0.47%,相当于214人抢一套房。
在数量庞大的无房(棚改)户面前,普通家庭只是陪跑。按照成都的规则,针对200平方米以下的房源,当登记购房人数在房源数的2倍(含)至3倍之间,不低于70%的房源将提供给无房(棚改)户优先选购,剩下的提供给普通家庭;3倍及以上的则全部面向无房(棚改)户,无房(棚改)户不及房源数3倍时才由普通家庭递补。而中洲锦城湖岸的购房人数是房源的214倍,单单无房(棚改)户也达到了178倍。
即便有着“优先权”的无房(棚改)家庭,也有超过5700户注定陪跑。4月18日,中洲控股成都公司继续公示了通过摇号确定的选房顺序,下一步将根据顺序对购房资格进行复核,而当确认的登记购房人数达到房源数3倍时,复核工作就会结束,剩下的登记购房人资格也将自动解锁,这意味着最终拿到购房资格是少数。
“成都市场还是挺火爆的,买房的人太多,有资格的人也很多”,面对庞大的购房队伍,选房序号明显靠后的董林无可奈何。
楼市火热催生房屋代持
来之不易的购房资格导致市场滋生出一批“掮客”,在摇号结果公布之后,他们游走于各大网络平台,而寻找的对象正是中洲锦城湖岸的幸运儿,购买的标的是他们的购房资格。
时代财经以出售购房资格的名义咨询了一名“掮客”,该人士称,一个标价100万出头的资格可以马上在市场上找到客户,“120至130万挑客户,150万的基本上(只能)留着自己买(房)”。
中洲控股成都公司公布的销售方案显示,中洲锦城湖岸200平方米以下房源面积具体为172.71平方米,清水报价介于3.22-3.47万元/平方米之间,总价最高不超过600万元。
如此算来,出售一个购房资格获利颇丰,但高价对应着高要求。按照“掮客”的说法,如果交易达成,出售购房资格的人实际上需要配合买房代持,“和客户领证结婚,等房子产权证下来,就可以办理离婚然后做财产分割”,该人士自称就职于正规公司,“专门卖房子的”,所从事的业务并非个人行为,“很多网红摇号楼盘,我们都是这样操作的,(以前)操作成功过”。
该人士所说的“客户”实际上为真正的购房者,“有的买来自己住,有的投资”。
由于成都新房的限价政策,市场上存在一二手房价倒挂的现象。贝壳找房显示,中洲锦城湖岸小区二手房的3月参考均价为4.44万元/平方米,而一套中洲锦城湖岸新房的最低清水报价仅约3.22万元/平方米,总价差额最高超过了210万元。
或是由于房屋代持的活跃,3月以来,中洲控股成都公司一共就中洲锦城湖岸项目发布了4次郑重声明,提示房屋代持存在较大风险,实际购买人、出资人可能面临代持人将房产占为己有的风险,声明称司法实践中倾向于认定有关《代持协议》属无效合同,而代持人或因“提供虚假材料、资产来源不明等,甚至可能涉及刑事犯罪”。
一二手房价倒挂也是中洲锦城湖岸吸引购房者的地方,在摇号中落选的购房者董林向时代财经表示,之所以选择中洲锦城湖岸,“是因为它的摇号价格和周围(二手房价)的剪刀差,地理位置也很好”。
实际上,作为一个开发多年的楼盘,中洲锦城湖岸在历史上已发生过多次摇号。在今年1月,中洲锦城湖岸推出27套200平方米以下房源,一共获得2715组买家登记,整体中签率为0.99%。
时隔3年再现“5万人摇”
不过,中洲锦城湖岸并非近期最热门的楼盘。今年3月中旬,成都恒大天府半岛推出了180套200平方米以下住房,在进行购房登记期间,由于大量购房者涌入登记系统导致后台系统拥挤,部分客户未能报名成功,为此恒大天府半岛不得不将网上登记时间延长1天。
最终结果显示,恒大天府半岛180套住房一共吸引了吸引了52405组买家登记,其中棚改家庭275户,无房家庭42441户,普通家庭则为9689户,整体中签率低至0.34%,相当于291人抢一套房。
值得一提的是,恒大天府半岛虽然案名仍保留恒大,但实际上已与恒大无关。恒大天府半岛的开发主体是成都心怡房地产开发有限公司(下称“心怡公司”),而天眼查显示,心怡公司目前由央企中国对外经济贸易信托有限公司100%持股。
在恒大天府半岛之前,成都上一个出现“5万人摇”的楼盘是凯德卓锦万黛。2020年,凯德卓锦万黛推出了项目的最后774套房源,均价将近1.04万元/平方米,与周边小区的二手房价相比,当时凯德卓锦万黛的均价普遍低了大约5000元,最终楼盘获得58177组买家报名,整体中签率仅1.33%。
成都新房市场的热度正在持续回升,但主要集中在主城区。克而瑞四川的数据显示,近一个月,成都市场多个楼盘开盘即罄,其中,4月10日至4月16日这一周,成都一圈层(高新南区和天府新区)合计9个项目开盘,整体去化率达到了82%,其中8个开盘售罄。
成都市住房和城乡建设局的数据显示,在刚刚过去的3月,成都新房成交了将近1.54万套,同比增长16.29%,环比增长35.7%;第一季度共成交3.51套新房,仍不及去年同期,同比下跌13.21%,但比去年第四季度上升了将近8.22%。
4月15日,国家统计局发布了3月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,成都新房和二手房涨幅再次领涨全国,分别同比增长8.5%和9.4%。
成都二手房市场回暖时间远早于新房。去年6月,在“531新政”的刺激下,二手房市场随即迎来拐点,成交量同比由负转正,全年二手房成交量突破15万套,不仅是2021年的3.11倍,还历史上第一次超过新房。而在当时,绝大多数城市未能摆脱成交负增长的局面。
综合多家第三方机构的分析报告可知,成都GDP和常住人口在全省乃至西部区域的强势地位,决定刚需和改善型居住需求长期存在。截至2021年末,成都常住人口2119.2万,与北京相当。在此背景下,去年的“531新政”对限购、限售、限贷政策进行调整,给成都市场释放更多的购房需求,而按揭比例和房贷利率持续下探,进一步推动在疫情期间被抑制的刚需购房群体涌入市场。
(文中受访者董林为化名)
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